Diagnostic de performance énergétique : c'est quoi ?

Obligatoire pour la vente ou la location d'un bien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aussi un document clé pour comprendre la consommation d'énergie d'un logement et envisager des travaux de rénovation adaptés.

DPE : définition et objectifs

Le diagnostic de performance énergétique est un outil de mesure qui sert à renseigner sur la performance énergétique d’un logement.

Il a pour objectif de sensibiliser les propriétaires et les locataires en évaluant la consommation d’énergie et l'impact des bâtiments en termes d’émission de gaz à effet de serre. Ce document contient aussi des recommandations de travaux de rénovation permettant d'améliorer l'efficacité et le confort thermique.

À qui s'adresse le DPE et quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être initié et payé par le propriétaire ou le bailleur du logement, puis intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Ainsi, le DPE fait partie intégrante du diagnostic immobilier, qui contient l'ensemble des constats obligatoires comme le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante ou l'état relatif à la présence de termites.

L'obligation de DPE pour la location

La réalisation d'un DPE est obligatoire lors de la signature d’un contrat de location d’un logement. Le document doit être remis au locataire, qui pourra ainsi estimer le budget lié à son logement : coût du chauffage, performance de l’isolation, etc.

Le DPE obligatoire pour la vente

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment.

Les programmes neufs sont également concernés. En cas d'achat de logement en cours de construction, le maître d'ouvrage doit effectuer un DPE à ses frais. Le document sera remis à l'acquéreur au plus tard le jour de la livraison de son logement neuf.

DPE obligatoire : quelles exceptions ?

Certains types de bâtiments ne sont pas concernés par l'obligation de DPE, en vertu de l'article R. 126-15 du code de la construction et de l’habitation :

• Les constructions provisoires dont la durée d'utilisation ne dépasse pas 2 ans.
• Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés ;
• Certains locaux à usage agricole, artisanal ou industriel.
• Les bâtiments servant de lieux de culte.
• Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire.
• Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés qui sont uniquement équipés de cheminées à foyer ouvert et qui n'ont pas de dispositif de refroidissement des locaux.
• Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont utilisés moins de 4 mois par an.

Comprendre le contenu du DPE

Le DPE contient une étiquette "énergie" qui intègre deux volets :

• La consommation énergétique, exprimée en kilowattheure d’énergie primaire.
• Les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).

En fonction de son niveau de performance, le logement est classé sur une échelle de référence constituée de lettres :

• La lettre A correspond à un logement extrêmement performant.
• Les lettres F et G correspondent à un logement très peu performant, avec une consommation énergétique excessive (c'est ce que l'on appelle une "passoire thermique").

Le document comporte aussi une étiquette "climat", axée uniquement sur les émissions de gaz à effet de serre :

• La lettre A désigne un logement émettant peu de CO2.
• La lettre G correspond à un logement émettant beaucoup de CO2.

Outre les étiquettes, le DPE fournit de nombreuses informations importantes :

• Une estimation du montant moyen des factures énergétiques.
• La répartition des déperditions thermiques dans le logement.
• Des conseils pour faire des économies d'énergie qu quotidien.
• Des recommandations de travaux de rénovation énergétique.

Tout savoir sur la réalisation d'un DPE

Le diagnostic de performance énergétique doit être effectué par un diagnostiqueur agréé, détenant une assurance professionnelle et répondant aux critères définis par l'arrêté du 20 juillet 2023.

Comment préparer un DPE ?

Pour préparer au mieux la venue du diagnostiqueur, il est recommandé de réunir un certain nombre de documents justificatifs, qui permettront de fournir un maximum d'informations et d'obtenir les résultats les plus précis.

Parmi les documents essentiels, on retrouve notamment :

• L'acte de propriété.
• Le diagnostic de surface habitable.
• Le numéro fiscal du local.
• Le règlement de copropriété.
• Les factures de travaux ou d'achat d'équipements : système de chauffage, isolation, eau chaude sanitaire, ventilation, fenêtres, etc.
• Les contrats d'entretien et les notices des différents équipements.
• Les justificatifs d'obtention d'aides de l'État.

Qu'est-ce qui est contrôlé lors d'un DPE ?

Pendant le DPE, le diagnostiqueur contrôle et évalue les points suivants :

• Les équipements de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de ventilation, de climatisation et d’éclairage.
• L'isolation du bâtiment au niveau des murs, des planchers, des plafonds, des combles et des menuiseries extérieures.
• Les ponts thermiques, c’est-à-dire les endroits qui engendrent des déperditions de chaleur.
• Les caractéristiques du logement comme l’altitude, la localisation, l’orientation, l’année de construction ou la hauteur sous plafond.

Combien coûte un DPE ?

Le tarif du diagnostic de performance énergétique n’est pas réglementé. Son montant peut varier en fonction de différents facteurs, comme la localisation et la surface du bien, ou encore le système de chauffage en place. Dans tous les cas, il est recommandé de demander des devis à plusieurs professionnels.

Combien de temps est valable un DPE ?

Un diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de 10 ans, sauf exceptions :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
• Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Les avantages et limites du DPE

Le DPE présente un intérêt indéniable pour les acquéreurs et les locataires de biens immobiliers : il les informe non seulement sur les performances et le confort thermique de leur futur logement, mais il les aide aussi à évaluer le montant leur facture d'énergie.

C'est aussi un document utile pour les propriétaires, qui peuvent s'appuyer sur ce diagnostic pour effectuer des travaux d'amélioration pertinents et optimiser leurs consommations.

Malgré tout, il faut être conscient des limites de ce dispositif. En effet, le DPE n'indique que des consommations d'énergie théoriques liées à une méthode de calcul arbitraire, qui ne reflètent pas nécessairement les consommations réelles.

Autrement dit, il donne une bonne estimation du niveau de performance énergétique du bâtiment, mais il ne s'agit pas d'un calcul précis des consommations du futur occupant, ni d'un audit énergétique exhaustif.

De plus, certains biens immobiliers ne sont pas soumis au diagnostic de performance énergétique, à l'instar des constructions provisoires ou des maisons de petite surface.

Heureusement, la méthodologie du DPE s'améliore progressivement et sa réalisation est de plus en plus encadrée. L'interdiction des "DPE vierges" en est un bon exemple.

En effet, avant juillet 2021, il était possible de présenter un diagnostic blanc portant la mention "consommations non exploitables", lorsque les factures d’énergie des 3 dernières années n’avaient pas pu être fournies par le propriétaire. Désormais, cette pratique n'est plus autorisée et les DPE vierges ne sont plus considérés comme valides.

Comment améliorer la performance énergétique de son logement avec le DPE ?

Deux bouquets de travaux de rénovation énergétique peuvent être proposés dans un DPE :

• Un bouquet permettant d'atteindre un niveau performant (classe A ou B), sauf si le logement est soumis à des contraintes techniques ou architecturales particulières.
• Un bouquet de travaux prioritaires permettant la sortie de l’état de passoire thermique, pour les bâtiments les plus énergivores.

Dans tous les cas, le DPE permet de chiffrer les gains liés aux recommandations de travaux, que ce soit en termes de consommation d’énergie ou d’émissions de gaz à effet de serre.

Le diagnostic de performance énergétique inclut également des recommandations liées à l'usage du logement :

• Température de consigne à respecter en été et en hiver.
• Limitation de la consommation d'eau chaude.
• Gestion et entretien des équipements de chauffage, de ventilation, des vitrages...

Les conséquences du DPE sur le marché immobilier

Les résultats du DPE peuvent avoir un impact non négligeable sur la valeur immobilière d'un logement : on parle de "valeur verte".

Toutefois, cette dernière est généralement plus faible sur les marchés immobiliers en tension, où les biens restent très demandés quelle que soit leur performance énergétique. Elle varie aussi selon le type de logement : ainsi, les maisons peu performantes subissent une décote plus importante de leur prix de vente que les appartements.

Notons également l'impact du DPE sur le marché locatif : en effet, le loyer des logements les plus performants tend à augmenter, tandis que celui des passoires thermiques diminue.

L'opposabilité du DPE

Le diagnostic de performance énergétique est pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021, conformément à la loi ELAN. Concrètement, cela signifie que la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut être engagée en cas d'erreur dans le diagnostic.

Par exemple, si un particulier achète un appartement de classe énergétique D alors qu’il correspond en réalité à la classe E, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur et le contraindre à réaliser des travaux de rénovation. De même, le vendeur peut se retourner contre le diagnostiqueur qui a fourni un DPE erroné.

Les restrictions pour les passoires énergétiques

Plusieurs mesures ont été adoptées dans le but d'interdire la location de passoires thermiques. Ainsi, tous les logements de classe énergétique G ont été retirés du marché locatif à partir du 1er janvier 2025. Ils doivent obligatoirement être rénovés afin d'améliorer leurs performances énergétiques et leur note au DPE.

Cette interdiction de mise en location devrait être étendue :

• Aux logements classés F à partir de 2028.
• Aux logements de classe E à partir de 2034.

L'audit énergétique, pour une analyse plus approfondie

Dans certains cas, un propriétaire peut être amené à effectuer un audit énergétique de son logement en complément du DPE. Cette étude poussée comporte notamment :

• Un état des lieux global du bien.
• Une estimation de la performance du bâtiment.
• Des scénarios de travaux détaillés et adaptés aux spécificités du bâti.
• Des informations sur les conditions d'aération ou de ventilation du logement.

En France métropolitaine, la réalisation d'un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d'un logement classé E, F ou G à l'issue d'un DPE. Cette obligation sera étendue aux habitations de classe D dès 2034. Enfin, la durée de validité d’un audit énergétique réglementaire est fixée à 5 ans.

Questions fréquentes sur les diagnostics de performance énergétique